Траншевая ипотека: платёж после второго транша
Как устроена выдача ипотеки частями и почему первый платёж не показывает будущую нагрузку. Пример расчёта и вопросы к банку до сделки.
Траншевая ипотека позволяет разделить выдачу кредита на части. Пока банк перечислил небольшую сумму, расходы на обслуживание долга могут быть ниже. После следующей выдачи нагрузка меняется. Для покупателя главный расчёт начинается именно с этой даты.
В подборке ипотечных предложений TrendAgent траншевые программы соседствуют с другими способами снизить стартовый платёж. Их нельзя сравнивать только по первой строке рекламного расчёта.
Как работают транши
По разъяснению Альфа-Банка, кредит выдаётся частями по согласованному графику, а проценты начисляются на уже выданные деньги. Размер и дата следующего транша определяются договором. Само слово «траншевая» не говорит, сколько будет платить конкретный покупатель и когда закончится льготный по нагрузке период.
Попросите банк показать не только общую сумму одобренного кредита, но и суммы отдельных выдач. Сопоставьте их с календарём платежей. Не принимайте дату получения ключей за дату второго транша, пока это прямо не подтверждено документами.
Почему небольшой первый платёж мало говорит о будущем
Учебный пример: общий кредит составляет 8 млн рублей, первый транш 100 тысяч, а остальные 7,9 млн выдаются позднее. Допустим, ставка равна 12% годовых. Это условная ставка для объяснения механики, не действующее предложение банка.
Проценты на 100 тысяч за условный месяц при делении годовой ставки на 12 составят около 1 тысячи рублей. Проценты на 8 млн при том же упрощённом расчёте составят около 80 тысяч. Вторая сумма не является готовым ежемесячным платежом: к процентам может добавляться погашение основного долга, а начисление по дням даст иной результат.
Для ориентира: новый аннуитетный кредит 8 млн рублей на 20 лет под неизменные 12% давал бы платёж примерно 88,1 тысячи в месяц без страховок и прочих расходов. Это отдельная расчётная модель, а не график траншевого кредита. Реальный остаток, оставшийся срок и порядок погашения нужно взять у банка.
Два бюджета вместо одного
В первом бюджете сложите стартовый платёж, аренду текущего жилья и обычные расходы семьи. Во втором используйте платёж после полной выдачи кредита. Добавьте расходы на переезд и ремонт в те месяцы, когда их действительно придётся оплачивать.
Например, если увеличение платежа совпадёт с ремонтом, отсрочка сама по себе не создаст денег на отделку. Посчитайте, сколько удастся накопить до второго транша после обязательных расходов. Не закладывайте будущую прибавку к зарплате как уже полученный доход.
Проверка цены и условий
Сравнивайте с обычной ипотекой ту же квартиру, с тем же взносом и на ту же дату. Запросите цену лота для обеих схем, полную стоимость кредита, страховые расходы и график после каждого транша. Отдельно уточните условия досрочного погашения и порядок действий, если второй транш приходится на период задержки строительства.
У траншевой ипотеки и рассрочки от застройщика разные договорные механизмы. При выборе квартиры в каталоге сначала сохраните лот и его цену, затем сравните полные расчёты. Решение о посильности кредита принимайте по нагрузке после последней выдачи.