Рассрочка от застройщика: расчёт последнего платежа
Как посчитать остаток по рассрочке, сравнить цену квартиры и оценить риск перехода на ипотеку. Расчёт на примере квартиры за 12 млн рублей.
При покупке квартиры в рассрочку небольшой ежемесячный платёж может соседствовать с крупным остатком в конце срока. До бронирования нужно увидеть весь график: сколько уйдёт сразу, сколько за время рассрочки и какую сумму придётся внести последней.
В октябрьской подборке TrendAgent есть предложения рассрочки с разными взносами и условиями для отдельных лотов. Такие публикации дают повод запросить расчёт, но не заменяют условия договора по выбранной квартире.
Последний платёж в цифрах
Возьмём условную квартиру за 12 млн рублей. Покупатель вносит 30%, затем платит по 50 тысяч в течение 24 месяцев. Предположим, что цена зафиксирована, процентов и дополнительных платежей нет, а остаток нужно внести после этих 24 платежей.
- Первый взнос: 12 млн × 30% = 3,6 млн рублей.
- Регулярные платежи: 50 тысяч × 24 = 1,2 млн рублей.
- Остаток к окончательному расчёту: 12 млн − 3,6 млн − 1,2 млн = 7,2 млн рублей.
Если этих 7,2 млн сейчас нет и их нужно накопить за два года, потребуется откладывать ещё по 300 тысяч в месяц. Вместе с платежом застройщику это 350 тысяч ежемесячно. Доход от накоплений в этом примере не учитывается.
Это арифметическая модель, не предложение продавца и не оценка рыночных условий. Подставьте в неё свой график. Если последний платёж включает очередные 50 тысяч, а не идёт после них, расчёт будет другим. Даты и число платежей должны совпадать с договором.
Сравнение полной цены одного лота
Запросите две цены одной квартиры на одну дату: при полной оплате и при рассрочке. Допустим, первая составляет 11,4 млн, а вторая 12 млн. Разница равна 600 тысячам, или примерно 5,3% от цены при полной оплате. Даже при нулевых договорных процентах эта разница влияет на расходы покупателя.
Не называйте полученные 5,3% годовой ставкой: это разница цен, без учёта времени внесения денег. Для сравнения с кредитом нужны одинаковый первоначальный взнос и все платежи по датам.
Переход на ипотеку нельзя считать решённым заранее
Банк России предупреждает о риске отказа в будущем кредите и об удорожании жилья при рассрочке. Обещание продавца «потом перейдёте на ипотеку» само по себе не означает, что банк выдаст деньги в нужный день.
Отдельно посчитайте сценарий, в котором ипотеку не одобрили. Какие собственные средства покроют остаток, когда они будут доступны и что предусматривает договор при просрочке. Если единственный источник денег ещё не подтверждён, это незакрытая часть плана покупки.
Документы перед бронью
Попросите зафиксировать цену лота, срок брони и её возвратность, все даты расчётов, сумму последнего платежа, последствия задержки и правила досрочной оплаты. Уточните, зависит ли передача ключей от полного расчёта и что произойдёт с графиком при изменении срока сдачи дома. Устные обещания проверьте по тексту договора; спорные условия разберите с юристом до подписания.
Если вместо рассрочки предлагают кредит с малым первым платежом, посмотрите разбор траншевой ипотеки. При выборе в каталоге новостроек сохраняйте номер квартиры: финансовые условия соседних лотов могут различаться.